Рублево-Архангельское: нацпроект или город миллионеров?
В России в настоящий момент строится около 30 городов. В основном, это «города- спутники» рядом с «миллионниками». Развивается и американская модель поселков вдоль дорог. И то, и другое – не идеальный вариант для жизни, поскольку жители будут ездить на работу в мегаполисы. Отсюда пробки, а в «спутниках» – еще и проблема депрессивных пригородов, хорошо знакомая Западу и России. В них, как и в придорожных поселках, нет ничего градообразующего. Грубо говоря, в них нечего делать. Единственный пример самодостаточного города, воплощающего идеи «нового урбанизма», – проект Рублево-Архангельского, поселения в 3 км от МКАД. По крайней мере, так он задумывался. Что получилось, читайте в этой статье. Текст Артем Дежурко.
Рассказ о проекте Рублево-Архангельского связан с определенными трудностями методологического характера. Его осуществляют непубличные компании, а значит, сведения о нем имеют характер “утечек и сливов из источников, близких к…”. Официальные же сведения о Рублево-Архангельском скудны и отрывочны. Поэтому, стремясь восстановить целостную картину, мы против воли обращаемся к свидетельствам мутных и всегда анонимных “источников” в надежде, что часть сказанного ими – правда. В феврале 2007 года в журнале “Вещь” (приложение “Эксперта”) была опубликована реплика Олега Липатова, тогдашнего руководителя проекта “Рублево-Архангельское”, из которой можно понять, что разрабатывать его начали где-то с середины 2004 года. В то время собственником участка площадью 430 гектаров была компания “Нафта-Москва” Сулеймана Керимова. Развитием города занималась фирма “Рублево-Архангельское девелопмент” – дочернее предприятие или структурное подразделение “Нафты”.
В 2006 году на “Рублево-Архангельское” обратила внимание власть. Его включили в перечень приоритетных проектов национальной программы “Доступное и комфортное жилье”. О нем даже один раз с симпатией сказал куратор нацпроекта, будущий президент Дмитрий Медведев. Осенью 2007 года прошел согласование генплан первой очереди строительства.
Той же осенью, похоже, произошла смена собственнников. Информация об этом появилась несколькими месяцами позже, в апреле 2008 года, в газете “Ведомости”. “Бизнесмен, близкий к” Михаилу Шишханову, основному акционеру “Бинбанка” и племяннику Михаила Гуцериева, сообщил газете, что Шишханов купил проект у Керимова. Была названа и сумма сделки – 5,3 миллиарда долларов. Вроде бы Шишханов получил для покупки кредит “Сбербанка”. Все действующие лица отказались комментировать новость. В марте 2009 года “Коммерсанту” стало известно, что “Сбербанк” намерен увеличить свою долю в проекте, которая, оказывается, уже составляла к этому времени 10%. Эту новость подтвердил Михаил Шишханов, впервые публично выступив в роли собственника “Рублево-Архангельского”.
Тем не менее, структура собственности остается неясной. Неизвестно, какой именно долей обладает Шишханов, сам ли он напрямую (что вряд ли), “Бинбанк” или какая-то другая фирма владеет акциями, непонятно, имеет ли какое-то отношение к проекту Гуцериев (согласно моей информации, имеет). Пока что официально подтверждается только то, что “Сбербанк” – один из акционеров “Рублево-Архангельского”. В настоящий момент застройщик проекта – фирма “МКАД” (http://mk-d.ru/), которая вошла в него еще до прихода нынешних владельцев. Раньше над “Рублево-Архангельским” работали и другие застройщики, причем порой – несколько одновременно; на правах консультантов.
Генпроектировщиками “Рублево-Архангельского” при Керимове были английские архитекторы John Thomson and Partners (http://www.jtp.co.uk/public/index.php) в соавторстве с компанией «Арк» Олега Толкачева. Англичане предложили построить поселение-симулякр, имитирующее облик и структуру европейского города, который возник давно и развивался постепенно. В центре должна была находиться цитадель с крепостными стенами – причем якобы перестроенная после того, как в воображаемом прошлом надобность в ней отпала. К ней прилегал «Старый город», по планировке и застройке напоминающий районы XIX века в городах Европы, поодаль находилась «рыбацкая деревня». Застройка, как предполагалось, будет в «классическом» стиле, хотя у себя на родине Томпсон строит в духе неомодернистского мейнстрима. Проект с редкой последовательностью воплощал принципы «нового урбанизма», о которых в России знали, но с практическим их применением еще не сталкивались.
Официальными авторами генерального плана были местные архитекторы, частые смены которых выдают их подчиненную роль. Сейчас его разрабатывает бригада Аллы Меламед в Институте Генплана. К настоящему времени первоначальный план сильно переделали. Сетка улиц сохранилась, но была дополнена двумя широкими проспектами, пересекающимися под прямым углом. Разные районы будут построены в разном стиле, но задача имитировать исторические наслоения городской ткани уже не ставится. Замкнутый контур «крепостных стен» Цитадели исчез. И самое главное – увеличилась высотность. Средняя высота домов теперь – 8 этажей, некоторые здания будут иметь до 17 этажей. Если вначале в проект закладывался объем жилья 2,7 млн. кв. м., то теперь хотят построить 3,2 млн. Планируемое количество жителей - более 40 тыс. Площадь 430 га. Отличие от других строящихся российских городов: обещание создать 20 тыс. рабочих мест для высококвалифицированных специалистов, менеджеров и руководителей.
Инициатором изменений выступили застройщики. Вообще, они невысокого мнения о первоначальном плане. Марина Кузнецова, председатель совета директоров «МКАД», полагает, что решение строить «элитное» жилье на Новой Риге вообще ошибочно (отметим для справедливости, что и при прежнем владельце представители проекта всеми силами отмахивались от прилипшего к нему ярлыка «город миллионеров»; иначе как бы они объяснили участие в программе «Доступное жилье»). Небольшая плотность застройки затрудняла привлечение соинвесторов – крупным торговым и ресторанным сетям было неинтересно строиться в таком малолюдном поселении (первоначально город был рассчитан на 30 тыс. жителей). Наконец, проект был просто нарисован небрежно: чтобы не нарушать нормы инсоляции, пришлось уточнять конфигурацию пятен застройки.
Сейчас на объекте строится дамба, скоро начнут рыть каналы и углублять русло реки. Готовы проекты нескольких зданий. Работает сайт www.rublyovo-arkhangelskoye.ru. Выходит газета, откуда можно почерпнуть информацию о первых архитектурных проектах. Их авторы – Павел Андреев, Алексей Воронцов и лондонский архитектор Михаил Мандрыгин, уже отметившийся в Москве бизнес-центром при московской мэрии «Усадьба-центр». Над зданиями на окраинах города, где позволено строить не «в классике», работают Сергей Киселев и «Остоженка». Невиданный объем строительства требует одновременной работы многих проектировщиков, и застройщик предложил проектировать разные части города чуть ли не всем частным московским архитектурным бюро. Некоторые из них отказались от участия по собственной воле – согласно все тем же ликвидным сведениям, в основном из-за того, что сочли неприемлемым чрезмерный волюнтаризм стратегического инвестора.
Поскольку Рублево-Архангельское, с административной точки зрения, – жилой район города Красногорска, там в обязательном порядке будет создана вся предусмотренная законами социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники в шаговой доступности. Их полностью построят на средства инвесторов и безвозмездно передадут городу. В обмен на это администрация Красногорска отказалась от обычной «доли города» в жилых площадях. Застройщику это дает возможность, продавая квартиры на рынке недвижимости, гарантировать покупателям однородную социальную среду, а архитекторам – в кои-то веки спроектировать школу и детский сад, которые у нас уже давно не
строили иначе, чем по типовым проектам.
Скорее всего, что первый собственник «Рублево-Архангельского» на самом деле не собирался строить город. Похоже, что его цель была только в том, чтобы сделать генплан, заручиться поддержкой власти, набрать «пул международных архитекторов», а затем сбыть с рук подорожавшую землю. В пользу этого говорят и слухи о том, что «Нафта» искала покупателя для Рублево-Архангельского задолго до осени 2007 года, и сам проект, в первоначальном виде, с коммерческой точки зрения, плохо продуманный, зато крайне модный для тех лет, когда в среде девелоперов только и разговоров было, что о комплексном подходе и архитекторах из-за рубежа. Поэтому первоначальный проект не так интересен, как его последующие деформации. На первых порах он был грубой болванкой, сделанной без серьезных планов на воплощение. Притирка к «живой жизни» начинается только сейчас. И тут важно понять, в какую сторону происходит развитие.
Первое, что очевидно – сейчас очень велика роль застройщика. Инвестор, при понятном желании контролировать процесс, не знает, как из чистого поля с прилагающейся проектной документацией сделать товар, который будет продаваться. Застройщик – знает. Во всяком случае, верит, что знает. При этом составитель генплана заранее отказался от авторских прав, его номинальный автор, хоть и не без борьбы, согласился на пассивную роль, а авторы отдельных зданий работают в пределах собственных участков, каждый из которых – лишь крошечный фрагмент огромного целого. Таким образом, единственный, у кого перед глазами есть целостная картина, – это застройщик.
Самовластие застройщика порождает эффект ухудшающего отбора. Единичный объект коммерческой недвижимости – результат конфликтного взаимодействия заказчика и архитектора. Он несет в себе след споров и трудных соглашений между ними, чем и интересен. Когда архитекторов много, и от каждого по отдельности зависит мало, заказчик может не считаться с ними вообще. В результате в проекте остаются наиболее «гибкие». Ум, вкус, личное обаяние заказчика, увы, значения не имеют. Есть неотвратимая логика в том, что из обоймы архитекторов-«классицистов», работающих с этим городом, быстро вылетел Михаил Филиппов, зато остался архитектор-конформист Мандрыгин, причем сейчас он проектирует больше, чем кто-либо другой. А ведь это архитектор, для которого проблемы художественного качества не существует в принципе.
Застройщик делает всегда одно и то же – товар. Это может быть очень новый, досконально продуманный, чрезвычайно дифференцированный внутри себя – но все равно товар. Показательно, как изменилось отношение к стилю. Раньше центр города мог быть построен лишь «в классике» и никак иначе, а окраины, как более «поздние», могли быть и в модернизме. За этим стояла определенная логика, пусть наивная. Теперь все проще: разнообразие стилей – это линейка предложений, только и всего. Как пишут на сайте будущего города: «Привлекает определенный стиль жилого комплекса? Пожалуйста, выбирайте!» Нравится модернизм – пожалуйте к Скокану, нравятся фонтаны с обелисками – вам сюда, к Андрееву. Пока что структура сохраняется: в центре классика, на окраинах – модернизм. Но логика исчезла. Значит, со временем начнет разваливаться и структура.
Май 2009
|
Отправить в ЖЖ
