Античный ипподром под Химками
|
Поселок Ивакино-Покровское. Фото М.Атаянц.
|
Поселок таунхаусов Ивакино-Покровское (архитектор Максим Атаянц, девелопер Urban Group), построенный в 11 км от МКАД между Ленинградским и Дмитровским шоссе, воплотил идеи традиционного и устойчивого европейского города. Хотя затраты на "эстетику" составили 4 %, 81% жителей назвал архитектуру главной причиной покупки. |
Лара Копылова // 29 декабря 2009 |
В Ивакино-Покровское соединилось, казалось бы, несоединимое: утонченное архитектурное решение, оригинальная бизнес-идея, невысокая цена. Здесь старались сделать недорого. Для России это редкость. Норма прибыли в наших широтах исчисляется сотнями процентов. А тут цена квадратного метра в 3-4 раза меньше обычной – 50 тысяч рублей. Это чуть больше 1000 евро – столько стоит доступное жилье в Европе. Впервые (!) Москва опустилась до европейской справедливой цены. Идея была создать таунхаус 150-200 кв.м для среднего класса, который семья может купить, продав стандартную 2-хкомнатную квартиру в Москве. В общем, это получилось, судя по социальному составу покупателей: топ-менеджеров, госслужащих и владельцев собственного бизнеса. Поскольку земля дорогая, Максим Атаянц изобрел способы, как добиться наиболее высокой плотности. Вот как он объясняет появление таунхаусов. «В России таунхаус нередко ассоциируется с неким сельским домиком. Однако если посмотреть на стихийно выросшие в средневековой Европе кварталы таунхаусов, становится ясно, что это чисто городская застройка. В средневековых городах ощущался страшный дефицит земли, поскольку нужно было уместить все жилье внутри городских стен. В Подмосковье роль таких стен играет высокая цена земли, поэтому эконом-класс требует плотной застройки. Отсюда городской формат».
Жилье - для среднего класса, а архитектурная идея – роскошная, которой и жители элитных поселков не смогут похвастаться. Это не просто традиционный европейский городок с бульваром, фонтанами, арками. Место, где хочется гулять. Это целая легенда, которую лучше всех рассказывает сам Атаянц: «Мне хотелось следовать градостроительным принципам, характерным для маленьких городков в Средиземноморье или в Северной Европе. Но сразу возникли сложности. Естественная городская среда складывается веками, центр формируют общественные и муниципальные здания: церковь, ратуша, рынок. В небольшом поселке таунхаусов создать такой центр невозможно. Тогда я решил воспользоваться другой традицией, типичной для всей бывшей Римской империи. Полудикие европейские племена селились на руинах выверенной градостроительной структуры античных времен. Подобными примерами изобилует центр Рима: вокруг бывшего античного ипподрома "выросли" средневековые и ренессансные дома, а сам он превратился в площадь Навона, которая до сих пор сохраняет форму вытянутой подковы.
Этот ход я и использовал в плане Ивакино-Покровского. Поскольку жилой комплекс состоит из двух частей, одной из них я придал форму подковы - как воспоминание о несохранившемся цирке или ипподроме. Вторая часть - квадратная - выглядит, словно римский военный лагерь, где на месте шатров через столетия поднялись ренессансные здания».
Казалось бы, ну какой античный ипподром неподалеку от Химок? Но если исследовать культурный бэкграунд места, то выясняется, что здесь было поместье грека из свиты византийской царевны Софьи Палеолог, вышедшей замуж за Ивана III. Византия, прямая наследница античности, примерно тогда как раз пала и передала инициативу Москве, а муж Софьи провозгласил Москву Третьим Римом. Вот такая связь Ивакино с античностью. Кстати, вплоть до октябрьского переворота, здесь жили всякие просвещенные культурные и научные люди. Так что римский лагерь и старый европейский город здесь очень кстати.
Здесь важно не то, что сама идея красивая, а что Атаянц – один из шести архитекторов, работающих в классике, способных ее воплотить. Повысить символический капитал продукта пытаются многие. Подмосковные Италии, Бельгии и Швейцарии множатся. Но одно дело, когда модернист, который классику не любит и не знает, рисует классические виллы, и совсем другое, когда проектирует человек, изучивший, объездивший и обмеривший собственноручно многие античные памятники, преподающий их в римском университете Сапиенца и в петербургской Академии Художеств. Так что жителям повезло. Получили памятник.
Между прочим, вдумчивые девелоперы подсчитали затраты на «эстетику» и бизнес- эффект от нее. Затраты – всего 4 процента, но 81 процент покупателей назвали архитектурное качество главной причиной покупки дома в Ивакино-Покровское.
Впрочем, таунхаусы поселка нельзя назвать классическими в строгом смысле слова. Скорее, это просто традиционная архитектура, некая фоновая застройка, которая получает выразительность именно в ансамбле. Итак, Ивакино-Покровское состоит из двух частей: «ипподрома» и «римского лагеря», расположенных по сторонам от трассы. Пространство обеих - очень удобное для усвоения. Это как послушать лекцию с хорошей структурой - все помнишь. Есть начало и конец и главная ось. Вот мы вошли через Пропилеи (они расположены на входе в обеих частях, обозначая их связь), оказались на прямоугольной площади, осмотрелись и пошли по главной улице-бульвару, который заканчивается полукруглой площадью с фонтаном. Это путь для людей. Машины подъезжают к домам по внутреннему периметру поселка. С людьми не пересекаются. Дома стоят не тупо в линию, а с небольшим смещением – ощущение живой улицы, не картонной. За это смещение пришлось бороться, не согласовывали. Фасады разные по цвету, разные у них крылечки – частные входы в дом. На месте хозяев я бы двери поменяла (сейчас они маловыразительные), повесила на них гербы или другие опознавательные знаки. Чтобы, как в Лондоне, у каждого дома был свой частный вход, непохожий на соседа.
Европе сейчас очень популярны новые традиционные города. То есть по форме старые, но построенные только что. В США это называется «новым урбанизмом», в Англии - движением принца Чарльза. Про них мы рассказывали в Эка.ru. От пригородов они отличаются привлекательной средой и хорошей инфраструктурой. Вы живете в домике с садиком, и все у вас рядом: пешком идете в школу, банк, магазин, ателье, кафе, фитнес-клуб и т.д. В идеале, и на работу тоже добираетесь пешком, не сжигая зря энергию. Такие дружелюбные по отношению к людям и природе города соответствуют требованиям экологии. По идее и качеству архитектуры Ивакино-Покровское встраивается в линию нового урбанизма. Из инфраструктуры здесь будут школа, детский сад и торгово-развлекательный центр. Что касается работы, офисы в первых этажах домов не планировались, поскольку поселок маленький, но, возможно, появятся в будущих, более крупных проектах Urban Group. Там же Максим планирует и малоэтажные дома с квартирами: «Нужно включать в среду такую структуру как малоэтажные дома, разделенные на квартиры (то, что в народе называется «домики, которые строили пленные немцы»). Причем их должно быть не менее 20 процентов. Преимуществ у такой смешанной застройки сразу несколько. Такой тип зданий позволяет сделать угловой дом – в таунхаусах это невозможно, не получается выкроить дворик для каждого. С коммерческой точки зрения, это дает возможность расширить круг покупателей, вовлекая тех людей, которые согласны с ценой квадратного метра, но не могут приобрести сразу большую площадь. А квартиру из 40-60 метров они купить в состоянии».
С экологичностью ситуация следующая. Позволю себе отступление. На Западе от архитектуры жестко требуют, чтобы была экологична. Некоторые в такой строгости даже усматривают экологический фашизм. Архитектор Владимир Плоткин, будучи членом жюри Всемирного фестиваля в Барселоне, недавно сетовал, что в неэкологичном здании не желают замечать ни художественного качества, ни иных достоинств. Что сказать? Архитектурные критики всегда - за художественное качество. Мы не хотим зеленых, но безобразных зданий. Иногда, действительно экоздания ничего собой не представляют в художественном смысле. Но ведь и проблем с экологией до начала технического прогресса и модернизма как его воплощения не было. Между тем есть вид архитектуры, в которой никаких противоречий между качеством и экологичностью не возникает. Это - традиционная архитектура. Она по определению никакого вреда природе не наносит: толстые стены невысоких домов медленно нагреваются и охлаждаются, следовательно, дома не требуют кондиционеров. Так, в Ивакино-Покровское стены из газобетона, утеплителя и кирпича образуют слой 410 мм - вполне себе энергосберегающий.
В плане экологии культуры традиционная застройка тем более преуспела. Она неагрессивна, для глаза разнообразна, и в ней действительно хочется гулять. Что касается социальных задач, то проект Ивакино-Покровское, как и положено экоархитектуре, решил многие из них. Дружная и добросовестная команда, работавшая над проектом, водопровод тянула от города Долгопрудного за 6 км. Таким образом, облагодетельствовали соседей, поделившись водопроводом и охраной, добившись регистрации Ивакино-Покровского как населенного пункта. Бились на согласованиях за идеи архитектора.
Строительное качество - очень хорошее. Штукатурка положена не на утеплитель, а на слой кирпича, укреплена сеткой, так что не облупится. Кирпич в арках послушно набирали в соответствии с тем рисунком, который предоставил архитектор. Единственное, фибробетон, из которого сделаны ордерные детали, лично мне не нравится. Слишком жесткие линии. Такие детали долговечны, но по красоте с камнем и штукатуркой не сравнить. Увы, тут сказалась экономия. Максим Атаянц сказал, что на этапе проектирования «потеряли балкончики». Балконов жаль, хотя в целом над разнообразием фасадов работали. Пешеходные галереи получились, арки прекрасные. Еще немного все это выцветет, увьется виноградом, и будет совсем хорошо.
Поселки эконом-класса редко становятся культурным событием. С Ивакино-Покровское это случилось. Кроме того, его можно назвать устойчивым городом, поскольку здесь реализованы многие принципы sustainability. Хотя строители, возможно, и не стремились к этому. Просто были старательны.
Ивакино-Покровское в цифрах
Начало строительства: сентябрь 2007
Количество таунхаусов: 278
Размер участка: 9.08 Га
Количество земли на домовладение: от 0,5 до 2 соток
Метраж таунхаусов: от 154,5 до 209,8 кв.м
Цена: от 50 000 за кв. м.
Общая сумма покупки домовладения (таунхаус + придомовой участок): от 7 945 000 руб. до 16 784 000 руб.
Общая сумма инвестиций: $60 миллионов. В настоящий момент освоено $54 миллиона. Оставшиеся средства пойдут на завершение строительства торгового центра и детского сада.
Затраты на эстетику: 4 процента от общей суммы инвестиций. 81 % покупателей ЖК «Ивакино-Покровское» в анкетах указали эстетический облик поселка как основной аргумент в пользу покупки.
Сроки
Срок строительства: 22 месяца. Притом, что расчетный срок по объекту такого объема – 36 месяцев (при 200 рабочих). Чтобы его уменьшить, на стройке ежедневно работало не 200, а 400-600 квалифицированных рабочих.
Все жилье строилось в одну очередь. Во вторую очередь сдаются только объекты инфраструктуры: детский сад и торговый центр. Срок сдачи – 1 квартал 2010 г., когда жители реально будут заселяться в свои дома.
Продажи
На настоящий момент продано 58%, то есть 161 таунхаус.
Портрет покупателя:
Основное количество покупателей (80%) – 35-50 лет, пол – 50/50, топ-менеджеры, владельцы собственного бизнеса, госслужащие.
Эксплуатационные расходы:
Эксплуатационные расходы во время проживания будут обходиться в 35 руб. за кв.м.
|